《內蒙古自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）自2003年實施以來，對加強物業管理工作，規范物業管理行業，維護業主和物業服務企業合法權益，發揮了積極作用。但隨著廣大業主對物業服務需求的不斷提高，物業服務糾紛也呈上升趨勢，存在物業監管還不到位、停車難、市場機制不完善、物業費收繳率低、業主自律機制不完善、配套設施建設滯后、遺留問題較多、專項維修資金使用難等一定程度上制約我區物業管理行業快速健康發展。時間推移，社會變遷，物業管理的難度和復雜程度有了極大增長，《條例》的部分條文也和上位法有了不一致的地方，亟待對原法規進行修訂。特別是國務院將物業管理師資格和物業服務企業資質取消后，現行的《條例》與經濟社會的發展不相適應，因此修訂《條例》具有十分重要的意義。

　　建立考核機制，強化各級政府的職責

　　針對相關部門履職不完善的問題，近年來，自治區2012年開始組織開展“物業管理年”“物業管理服務規范年”以及今年開展的“物業管理服務質量提升年”等活動，建立健全政策制度，規范管理，規范服務等方面作了大量工作，取得了一定的成效，但隨著社會經濟的發展出現產業薄弱，相關部門履職不完善等問題嚴重影響行業的健康發展。 這次《條例》明確了將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標考核體系，提高了各級政府對物業管理的重視程度。

　　《條例》第三條規定，旗縣級以上人民政府應當將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系，建立物業管理綜合協調機制和專業化、社會化、市場化的物業服務機制。

　　建立資金保障機制，加強老舊小區改造工作

　　“十二五”以來，自治區政府將老舊住宅小區整治改造作為民生工程，列入重要議事日程，全區堅持政府主導，把整治改造資金列入政府年度預算，并采取與既有建筑節能改造相結合的措施，逐步改善老舊小區居住環境。截至2017年底，全區共累計完成老舊小區整治改造項目6727個（包括組團、單體樓），近9782.3萬平方米，投入改造資金180多億元（包括國家和自治區投入的節能改造資金）。改造后的老舊住宅小區基本實施了物業管理（包括準物業管理和自治管理）。但老舊小區改造資金壓力大，還有很大一部分老舊小區各項功能不完善等問題，針對存在的問題進一步明確了物業管理保障機制。

　　《條例》第四條規定，旗縣級以上人民政府應當建立物業管理資金投入保障機制，加強老舊小區改造，對配套設施不全、不具備物業服務條件的物業區域進行綜合治理，逐步實現住宅區域物業管理全覆蓋。

　　做出規定解決業主委員會經費來源

　　針對業主自治意識薄弱，業主委員會成立困難，特別是業主委員會經費籌集難的問題，明確了業主委員會每屆具體任期以及開展工作的經費來源。

　　《條例》第二十五條規定，業主委員會每屆任期三至五年，具體年限可在業主大會議事規則中約定?！稐l例》第三十一條規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業服務區域內公告，接受業主監督。

　　強化“標準”，規范企業和業主的行為

　　針對物業服務企業服務不到位、業主有償服務觀念滯后，有意無意拖欠物業服務費用等問題，對企業和業主的義務于權利中做出明確規定，同時把2016年制定的《物業管理服務標準》寫入條例，從業主和物業服務企業兩個角度分別作出具體規定。

　　《條例》第十條、第十一條明確，業主在物業管理活動的權利和義務；第四十六條、第四十七條明確物業服務企業享有的權利和履行的義務。第三十三條規定，物業服務企業按照合同約定以及《物業管理服務標準》等相關規定提供服務的，業主不得以物業閑置、房屋質量和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。

　　實施公示制度，主動接受社會監督

　　針對相關專營單位、企業與業主責任不清，存在物業服務當中出現的眾多矛盾和糾紛，我們制定了物業調解機制、物業接訪機制以及相關職能公示制度等矛盾調節機制。

　　《條例》四十九條規定，物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示；物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準和收費方式；物業服務企業的權利和義務；電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案；

　　業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益；

　　房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；其他應當公示的內容。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。

　　實施信用管理，規范企業服務行為

　　針對一些企業忽視業主權益，有的不按合同約定提供質價相符的服務、服務水平低、服務質量差以及業主不滿意，陷入惡性循環等問題，首次把物業服務企業失信行為納入信用管理。

　　《條例》第五十二條規定將物業服務企業在物業項目招投標活動中提供虛假信息，騙取中標等六種失信行為錄入物業服務企業信用檔案,納入企業信用信息公示系統。

　　規范收費、實施動態機制

　　為保障物業服務各方的合法權益，維護物業服務市場秩序，區別不同物業的性質和特點，物業服務收費分別執行政府指導價和市場調節價。

　　《條例》第五十三條規定，廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由旗縣級人民政府價格主管部門和物業行政主管部門結合當地實際統一制定；普通住宅物業服務費實行市場調節價，由業主委員會和物業服務企業在雙方簽訂的物業服務合同中約定。未成立業主委員會的，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業主代表和物業服務企業協商確定；公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　加大處罰力度，制止私搭亂建、亂停亂放

　　針對住宅小區內私搭亂建、亂堆放雜物以及改變房屋用途等問題，制定了物業服務區域內禁止行為。

　　《條例》五十六條中規定，禁止損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌，超荷載存放物品等十七種行為。第六十七條規定，違反上述第七、八、九、十、十一項規定的，由旗縣級以上人民政府物業行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可以并處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　明確職責，解決遺留問題

　　針對公共部位、公用設施設備產權不明晰產生的矛盾，對水、電、暖、燃氣、通信、有線電視等基礎設施服務節點作出明確規定。

　　《條例》第五十八條規定，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應當負責物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，對專營設施設備進行維修、養護、更新，業主、物業服務企業應當配合。

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業服務企業對物業管理區域內一個設施設備進行日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。

　　明確所有權，規范停放車輛管理

　　針對車輛亂停、亂放以及停車難的問題，對住宅小區停車管理及車位所有權、使用權、管理權以及收益等進一步作出明確規定。

　　《條例》第六十條規定，物業服務區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于嚴重影響消防通道及長期廢棄的車輛，物業服務企業應當及時報告物業項目所在地的公安機關消防機構。物業服務企業應當采取措施，對進入住宅物業服務區域的車輛進行嚴格管理。工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業服務區域內停放，但工程車輛因本物業服務區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　第六十一條規定，物業管理區域內，用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，經業主委員會同意由物業服務企業出租經營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業服務企業車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業主大會決定使用。

　　明確應急使用規定，提高維修資金使用率

　　針對專項維修資金的使用相對滯后以及“雙2/3”的規定執行難等問題，增加了住宅專項維修資金應急使用內容，明確了業主使用住宅專項維修資金的表決方式。

　　《條例》第六十四條詳細列出了危及房屋使用和人身財產安全的七種情況，需要使用維修資金立即進行維修或更新改造，經業主委員會現場考察查驗確認后，可以直接申請使用維修資金；《條例》第六十五條規定，使用住宅專項維修資金業主可以通過委托表決、集合表決、異議表決等三種方式申請維修資金。

　　實施備案管理，規范物業行為

　　針對物業服務企業資質取消后無法核實企業狀況的現象，《條例》明確要求，物業服務企業自領取企業法人營業執照之日起三十日內，到旗縣級人民政府物業行政主管部門備案，并依法爭取物業服務項目，按照相關要求簽訂物業服務合同，履行物業服務義務。（供稿單位：內蒙古自治區住房和城鄉建設廳）【來源】中物協